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日志

 
 

温州房价暴跌将会继续  

2012-10-28 07:57:45|  分类: 公共资讯 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价暴跌的开端,首先是人们注意到,刊登在温州媒体上抛售房产的广告多了起来,类似“资金周转急卖”“白菜价出售”“大降价”这样刺眼的文字出现在多家房产中介门店的房源信息上。报纸上甚至连续几个大版面都是售房广告。

以温州公认的豪宅项目鹿城广场为例,2011年二手房价格最高峰达8万元/平方米,2012年6月拦腰斩断下跌至2010年的开盘价4万元/平方米,甚至有喊出3.28万元/平方米的案例。 

新开楼盘价格开始也开始大幅度让价,很多新开楼盘价格分别低于周边楼盘二手房价。当价格降后,还是很少成交出现。

进入3月后,温州房价开始了加速大跌,报纸上二手房价格,1万多元的高层公寓楼盘,已经占了30%-40%,这些价格大跌的二手房依然找不到买家出现。市场的突然崩盘,牢牢的套住了温州在2009年以后购买房地产的人。和投资开发房地产的人。

目前,温州房价基本跌去30%-40%,有的新闻媒体报道,温州很多房子跌去50%价格。房地产市场现在几乎没有买家出现。3万元价格的楼房已经开始出现灭绝的趋势,而1万-1.5万的房却快速爆增。

众所周知,温州在中国一直是一座接近于标杆式的城市,温州炒房客一直被视为中国炒房的始作俑者。在近十年时间里,温州一直都是整个中国房价最高的城市之一。就在2010年的时候,其住房均价还位列中国房价最高的城市前三位。但是就是这样一座城市,却突然出现了房价的暴跌,原因何在呢?

首先是经济的低迷。自2011年以来,民企老板的跑路潮便在温州批量发生。经济低迷造成温州购买力的降低,大量企业经营的困难,也使得抛售房产获取现金的需求增加。这便造成两个后果,一方面抛售房产的供给增加,一方面购买力的降低使得对房产的购买需求减少。

其次,也是很多人没过多关注的原因,就是温州的新建住房和土地供应量的迅速扩大。  

实际上,长期以来,温州市的房价之所以总是格外得高,并可以延续十多年的上涨,除了与众所周知的温州人的民间财富多有关之外,更与其土地供应量长期以来一直偏少,导致住房总是处于供不应求状态有更大关系。

  导致温州土地供应紧张的原因主要是当地政府土地储备的存量不足。温州的城市土地储备制度也是从1999年开始,主要通过对土地的征用、置换、转制和到期土地回收等市场运作方式。而温州房地产市场土地供应,历年来与杭州一样,都实行“饥饿”政策,造成地价大幅上涨。

据统计,温州市区从1999年至2010年,每年房地产开发投入用地都不足600亩。这一供应量甚至不如很多地区一个大型楼盘的土地占有量。如广州的祈福新村一个楼盘的占地就达到了7000亩。

相比之下,温州的住房需求却非常大。据温州市建设局房地产开发处处长李祥钏的估算,近几年温州市区平均每年新增人口2万,有1万对适龄青年新婚,还有15-20%的家庭需要改善住房条件,每年市区实际需要投放1.6-1.8万套住宅,而市区实际每年只能提供0.9万套住宅,缺口一半。

据此相关部门测算,温州市区每年建房实际需要的土地至少要有1800亩,加上一些配套设施建设,至少需要投放土地2200亩才能满足需求。

长期土地供应不足的状态直到2010年才得以扭转,当年温州市政府为了抑制房价过快上涨,推出了其史上最大规模的推地行动,当年供地1500亩。

而在今年8月25日温州又召开了有史以来规模最大的一次土地出让会,总共拿出52宗,3220亩地进行土地招商。这些土地接近相当于整个温州十年的土地供给。土地供应的大幅增加,使得住房供给不再稀缺,当然大大拉低了温州的房价。

虽然温州的房价已经开始了暴跌之旅,但未来看这一下跌趋势可能还将会延续。因为,温州土地供给增加的趋势已经无可改变,其之前饥饿式的缓慢放出土地的供应方式已经一去不复返。

这一来是由于土地储备的增加。据温州市长陈金彪透露,“温州加大拆违力度,淘汰了高耗能低产出的产业,腾出空间吸引投资”。今年,光是历年“转而未供”、“供而未用”的土地就清理出近6万亩。 

另外,中国面积最大的围垦项目瓯飞工程在温州已经获得国家审批,即将全面展开建设。据介绍,该项目将分批进行,第一期13.3万亩。而温州拥有海域资源90万亩,目前计划开发为20万亩,资源开发潜力大。假如这些土地能够全部都转化为建设用土地,将彻底扭转长期以来温州建设土地始终不足的局面。

除可供土地增加之外,温州当地不够太好的财政状况也决定了当地政府必须进一步卖地,以获取更多财政收入。

  资料显示,温州1-4月财政收入分别完成67.7亿元、50.7亿元、29.0亿元、37.3亿元。1月同比增长3.7%、二月收窄至0.5%、进入3月4月直接负增长,5月同样为负增长。

而上半年受内地地产调控影响,温州土地成交额21.18亿,同比大幅下降84%,仅完成年度计划数的14.7%。温州市区甚至出现从去年年底以来连续多月无住宅用地成功出让的现象。嗷嗷待哺的地方财政需要更多的土地出让收入。

填海围垦项目增加了温州未来的建设土地总量,加上温州地方财政的巨大需求,这两点注定了未来温州必将会继续扩大土地供应,使得以往维持温州住房高价的基础彻底扭转。

也就是说,目前温州的住房下跌将会继续持续下去。

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